Guia completo sobre Processo de aprovação de projetos

Se você é um investidor, arquiteto, engenheiro, construtor ou até mesmo o interessado direto (proprietário), com certeza já se deparou com aquela pergunta, Qual o processo de aprovação legal de projetos? Sabendo disso, nossa equipe de especialistas da RSAI Arquitetura, elaboramos este artigo com o objetivo de apresentar as etapas gerais para a aprovação e execução do seu projeto.

Primeiramente você deve compreender que o nível de aceite processual segue uma hierarquia de projetos, subdivididos em projetos habitação unifamiliar, habitação coletiva, projetos comerciais e institucionais. Além disso, o processo para aprovação segue basicamente o mesmo conceito em quase toda sua estância, sendo de exclusiva exceção o processo de aprovação de habitação unifamiliar (aquela casa com uma única família dentro), regida pela lei LEI Nº 6.412, DE 28 DE NOVEMBRO DE 2019 e DECRETO Nº 40.302, DE 05 DE DEZEMBRO DE 2019.

Como funciona o processo de aprovação de projetos e obras?

As referências para o conteúdo apresentado a seguir estão em conformidade com a lei LEI Nº 6.138, DE 26 DE ABRIL DE 2018, que institui o Código de Obras e Edificações do Distrito Federal – COEDF. Para a habilitação de projetos arquitetônicos e licenciamento de obras em outro distrito, consulte a prefeitura municipal.

Agora que você já entendeu a diferença hierárquica na aprovação dos projetos, vamos ao que interessa,ao processo de aprovação!

O processo de habilitação de projetos e obras, englobam 3 etapas gerais, divididas entre habilitação de projeto, licença de obra e conclusão da obra…

1. Habilitação de projeto

A primeira etapa para execução de obras é determinada pela habilitação do projeto de arquitetura, sendo necessário apresentar ao órgão de aprovações de projeto (no DF a CAP- Central de Aprovações de Projeto). A fase de habilitação e subdividida em três seções, como:

1.1 Viabilidade Legal

Esta etapa tem por objetivo a habilitações do projeto segundo as características gerais e o cumprimento dos parâmetros urbanísticos definidos por lei, como a taxa de permeabilidade, afastamentos, taxa de ocupação, altura da edificação, numero de pavimentos, ou seja, todos os parâmetros urbanísticos regidos pela legislação local.

– Apresentar o memorial descritivo
– Documento público de titularidade
– Documento de responsabilidade técnica
– Comprovante de pagamento de taxa de viabilidade legal.

1.2 Memorial descritivo

Nesta etapa, se faz necessário preencher o modelo CAP do memorial descritivo e incluir nele as respectivas informações do empreendimento, bem como do técnico responsável e do interessado.

Lembrando que para casos de empreendimentos arquitetônicos, o modelo de memorial a se preencher é um, em contrapartida, para desdobramentos, desmembramentos e loteamentos em geral, o modelo de memorial a se preencher é outro, no qual se encontra na página da SEDUH.

1.3 Estudo Prévio

Nesta etapa são verificadas a compatibilidade do projeto entregue com os parâmetros urbanísticos nas normas ou leis de uso e ocupação do lote, os parâmetros de acessibilidade, e anuência de outras entidade e órgãos.

O Arquiteto projetista deverá apresentar nesta etapa o projeto arquitetônico a nível de estudo preliminar, contendo:

– Planta de situação, implantação, cobertura e planta baixa dos pavimentos;
– Cortes longitudinal e transversal;
– Fachadas ou perspectivas volumétricas ou maquetes virtuais
– Estudo de acessibilidade contendo a rota acessível e leiaute com as dimensões de banheiro acessíveis em área comuns da edificação;

Realizada a provação da etapa anterior, o arquiteto deverá entregar ao órgão a etapa de anteprojeto, para que sejam analisados a entrega e cumprimento dos itens:

– Planta de situação, implantação, cobertura e planta baixa dos pavimentos;
– Cortes longitudinal e transversal;
– Fachadas;
– Indicação e relação de portas, janelas e mobiliário fixo de áreas molhadas;

1.4 Análise complementar

Aprovando as etapas anteriores, é realizada então a análise complementar, visando proceder a habilitação de projeto para que se dê entrada no processo de emissão de licença de obras.

Exceções

– Projetos de habitação unifamiliar estão dispensados desta etapa, conforme o art. 36 da lei Nº 6.138, DE 26 DE ABRIL DE 2018;
– Até 3 habitações unifamiliares em imóvel rural estão dispensados de licenciamento;

Notificações e exigências

Uma vez que o projeto não esteja em acordo com as leis, código de obras regional ou com as normas ABNT, é expedida pela prefeitura/administração regional um documento denominado de Notificação de exigências, apresentados quais os itens e documentações devem ser apresentados em projeto para o mesmo seja aprovado.

– Prancha do projeto em conformidade com NBR 64/92
– Projeto de acessibilidade conforme NBR 9050

2. Licença de Obras

A licença de obras é emitida em forma de Alvará de Construção ou Licença Específica, sendo obrigatória para a execução de qualquer obra no lote. Ela permite a implantação do canteiro de obras e estande de vendas no lote e serviços de apoio.

2.1 Alvará de construção

Para que seja expedida a licença para execução do projeto aprovado, é necessário que os projetos elaborados tenham sido aprovados na prefeitura ou administração pública do município. Após a sua expedição é necessário que sejam pagas taxas de fiscalização de obras, objetivando a presença de um técnico em obra para se certificar das intervenções foram executadas no momento da obra.

A construção deverá obedecer rigorosamente o projeto executado, uma vez que a alteração da obra em desconformidade com o projeto, pode se tornar objeto impeditivo para a aquisição da carta de habite-se. Além disso, poderá constar no alvará a previsão na cobrança de taxas por “concessão de uso”, “onalt” e “odir”.

Ao iniciar a obra o proprietário deverá notificar a prefeitura/ administração regional com a entrega do “Formulário da Taxa de fiscalização de Obra” devidamente preenchido, acompanhando o comprovante de pagamento do mesmo, conforme lei complementar nº 336/2000 regulamentada pelo Decreto 22.167/2001 e proceder o pagamento mensal da taxa devida sob pena de incorrer nas sanções previstas em lei (multa de 150% – conforme art. 39 da Lei complementar 336/2000).

1. Requerimento padrão com os dados do interessado
2. Nada consta
3. Projeto de Arquitetura completo aprovado em validade
4. Taxa de fiscalização de obras
5. Documento de propriedade do lote registrado em cartório – contrato/documento formalmente reconhecido pela prefeitura ou administração pública
6. Cópia do projeto de fundações
7. Comprovante de demarcação do lote
8. Guia RRT anotada no CAU de autoria dos projetos de arquitetura;
9. Guia ART anotada no CREA do responsável técnico, de autoria de projetos de fundação e de projetos referentes aos itens seguintes;
10. Projeto Estrutural, elétrico, hidráulico, sanitário, telefônico, e projeto de prevenção de incêndio aprovado pelo Corpo de bombeiros – previsto em legislação específica do bombeiro;
11. Outros projetos complementares especiais

2.2 Carta de Habite-se

Após a conclusão da obra, damos entrada no que chamamos de “carta de habite-se”. Antes que seja expedida a carta de habite-se as concessionárias (empresas regionais de energia, água, telefonia) e os bombeiros devem executar e emitir uma declaração de entrada dos serviços de acionamento público da edificação para fins de Habite-se.
A carta de habite-se pode ser expedida de três formas. Total, parcial ou em separado. Documentos necessários para a carta de habite-se :

Documentos necessários para a emissão do alvará de construção:

– Requerimento padrão;
– Taxa de concessão de Habite-se;
– Taxas de vistoria para Habite-se;
– Taxa mensal de acompanhamento de execução de projeto Guia de controle e fiscalização de obras
– Aceite de concessionária de energia elétrica , hidráulica, sanitária, telefone, águas pluviais e bombeiros;
– Nota Fiscal de Obra de arte/fotografia/certidão de habilitação (obras acima de 1.000m²);
– Aceite da secretaria de educação (ressalva para regiões);
– Aceite da secretaria de saúde (ressalva para regiões);
– Laudo de Topografia;
– Laudo de Fiscalização;
– Projeto Telefônico, Hidáulico, sanitário, prevenção de incêndio aprovado na concessionário, projeto estrutural;
– ART de instalações;
– Pagamento de outorga onerosa – ODIR;

Após a conclusão da obra e apresentação dos documentos necessários para emissão da carta, é preenchido um Relatório de Vistoria para Habite-se, conferindo se as taxas de fiscalização de obras foram pagas, se a obra foi construída de acordo com o projeto de arquitetura aprovado, se a edificação foi devidamente numerada, se o estande de vendas foi removido, se a área pública circundante foi recuperada, se foram construídas as respectivas calçadas e por fim, se a obra de arte foi instalada, se foram recolhidas as taxas de fiscalização de obras de acompanhamento de obras.

Aprovação do corpo de bombeiros

Por outro lado, temos que realizar a aprovação do projeto conforme as normas técnicas e leis exigidas pelo corpo de bombeiros. Se tratando de edificações de médio e grande porte, serão verificados itens como:
– Sinalização básica
– Sin. de orientação e salvamento
– Sin. de equipamentos – Sinalização continuada
– As sinalizações de placas devem estar em conformidade com a NBR 13434/1

Em casos de edificações de grande porte, devem ser apresentados também um laudo técnico expedido por uma empresa especializada do sistema de proteção contra descargas atmosféricas (SPDA), popularmente conhecido como para raios, de cada edificação a ser executada no lote.

2. Atestado de conclusão de obras

É o documento responsável pela certificação da conformidade da execução da obra com a licença expedida, por exemplo. É expedido para obras de infraestrutura que obtenham previamente o aceite das concessionárias de serviços públicos.

O atestado é o processo de encerramento da obra e todo o trâmite legal vencido anteriormente, no entanto, só é emitido para Licenças Específicas. No caso do Alvará de construção, o Habite-se define a conclusão do processo.

Quais são os Prazos de aprovação?

– Viabilidade Legal – 10 dias
– Estudo Prévio – 30 dias
– Análise complementar – 30 dias
– Fornecimento de cota de soleira – 30 dias
– Demarcação de lote – 8 dias
– Licença de obras – 30 dias
– Verificação dos serviços de topografia – 8 dias
– Vistoria do imóvel para expedição da carta de habite-se e do atestado de conclusão – 8 dias
– Emissão de carta de habite-se, após vistoria – 8 dias
– Atestado de conclusão, após vistoria – 8 dias

Qual os valor das taxas ?

– As taxas estão relacionadas a metragem quadrada da taxa de ocupação do empreendimento.
– Viabilidade Legal entre 70 e 300 m² – 103,56
– Viabilidade Legal acima de 300 m² – 103,56 + acréscimo de 0,10 por m²
– Habilitação de projeto arquitetônico entre 70 e 300 m² – 155,34
– Habilitação de projeto arquitetônico acima de 300 m² – 155,34 + acréscimo de 0,16 por m²

Estes valores estão sujeitos a alterações por lei.

Informações complementares

– www.cap.seduh.df.gov.br (Central de aprovações de projeto – CAP)
– www.capcidadao.seduh.df.gov.br (CAP web)
– www.seduh.df.gov.br (Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Habitação)
– www.portalsei.df.gov.br/usuario-externo (Cadastro SEI – usuário externo)
– @_centraldeaprovacaodeprojetos (Instagram)

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